楼市熄火？科学城、长岭居板块突破5万/㎡！刚需步步失守黄埔区？

数据，购房者置业的风向标。

今年以来，在粤港澳大湾区规划落地、南沙科学城规划招标等红利的辐射下，南沙楼市风头无两，一手成交量仅次于增城区，稳居全市第二。

据克而瑞数据统计，截至7月15日，南沙一手住宅成交7852套，同比上升16.4%，涨势惊人。

值得注意的是，此前蝉联三年亚军宝座的黄埔区，一手住宅成交量却缩减至5664套，较去年同期锐减26.3%。

而黄埔销量大跌的背后，仅是南沙的异军突起、抢客引流吗？一份来自黄埔的房价数据可以告诉我们答案。

据克而瑞数据统计，今年7月黄埔一手住宅网签均价达27311元/㎡，短短半年之内，新房均价便上涨了3074元/㎡，远超于全市均价涨幅！

近年来，黄埔新房均价涨幅惊人，也导致越来越多的购房者选择把目光移向增城或者南沙，这背后映射的，其实是刚需客的无奈后退以及广州刚需置业区域的迁移。

而实地走访，黄埔的房价比看数据更让人触目心惊。

旧黄埔板块

旧黄埔板块，是黄埔的传统中心，也是黄埔承接市中心置业需求的第一站。

在地铁的拉动、规划的利好、产业的升级等因素助推下，旧黄埔板块的新房房价早已突破4字头。

但由于起步较早，旧黄埔板块现也较少有新货推出，目前仅有宝夏花园、海伦堡海伦时光两盘有一手洋房在售，万科尚城一盘则仅剩少量尾货在售，板块供应紧缺。

其中，临近地铁13号线与5号线二期（在建）交汇夏园站的宝夏花园在售92-99平三房产品，因受庙头发电厂、黄埔油库、城中村环绕等因素干扰，其新房均价仅在29000元/㎡左右。

宝夏花园实景图

而位于天河区东部和黄埔中心区交接处的“袖珍盘”——海伦堡海伦时光则在售71-92㎡二至三房产品，定价高达43000元/㎡。该盘近茅岗旧改项目，改造后的茅岗将配建10万平方米的公建配套物业，引进名校资源，未来潜力较大。不过，该盘原为天虹花园二期用地，后被海伦堡收购盘活，产权仅剩47年。

科学城板块

作为广州科技创新走廊的核心，科学城板块曾是楼市最瞩目的焦点之一。

自从地铁6号线二期开通以来，科学城板块进入广州地铁半小时生活圈，在地铁加速助攻下，原先的刚需板块房价已直飙5万+/㎡。

科学城板块紧靠市政千亿配套，不仅交通便利，而且商业生活配套也日渐完善，配套和整体建设已经颇具规模，成为黄埔区热门的置业板块。目前，板块内在售一手楼盘还有保利·罗兰国际、龙湖首开云峰原著、越秀保利爱特城等。

其中，临近地铁六号线萝岗站附近的保利·罗兰国际在售二期洋房，目前主推建面约53-103平一至三房单位，带装修售价40000元/平。该盘周边城中村环绕，项目定位为刚需主导，具有区位、交通、配套等优势，还有省级学位加分，可选择户型也相对较多。

保利·罗兰国际实景图

而华标峰湖御境则为黄埔报价最高的项目之一，其别墅产品报价早已突破5万/㎡，该盘背倚帽峰山，南邻科学城小学，生态环境优越，教育资源丰富，但小区与周边配套仍相对滞后，商业配套相对偏“村”，且交通不便。

华标峰湖御境实景图

长岭居板块

长岭居板块，自规划起就被定义为广州东部山水新城生态宜居示范区。

近几年来，长岭居板块教育、交通、商业等各项配套不断加码，其房价也逐渐抛弃刚需。目前，长岭居的刚需供应已经不多，不少项目售价已经接近3字头，甚至还有项目已剑指5字头。

我们先看看，作为黄埔区最高地价（27274元/㎡）的保持者——中冶·逸璟台（详情可戳：中冶·逸璟台），该盘在售129-137㎡复式咬合式4房，两梯两户设计，户型南北对流，层高6米，带装修均价50000元/㎡，赠送面积可达30-40㎡；还在售少量叠墅，面积131-154㎡，使用面积接近400 ㎡，800-1100万/套，毛坯交楼。

中冶·逸璟台实景图

同位于永顺大道西侧的万科山景城樾山则于7月初加推首期复式产品，为89-99㎡复式三房单位，单层两梯五户，双层则为两梯七户，精装售价28000-29000元/㎡，总价270-290万/套。该盘周边名校云集，但周边交通配套相对较差，距最近的长平站也要4公里，来回市区耗时较久。

万科山景城樾山实景图

知识城板块

知识城板块，黄埔的房价洼地。

在路网升级、配套兑现、产业发展等因素的支撑下，中新知识城板块区位价值突显，各方面配套在规划上已相当完善，目前板块新房均价已达2.2-2.6万/㎡，房价也在逐步脱离刚需。

其中，定位为低密度居所的招商雍景湾在售89-100㎡的平层产品和105-121㎡的复式产品，带精装售价分别在18000-23000元/㎡及27000-35000元/㎡左右，该盘距离14号线何棠下地铁站大约700米，交通便捷，不过在商业配套上有所欠缺。

招商雍景湾105平复式模型

距离两个地块站均约1公里左右的康大龍祥滙则在售别墅产品，带装修售价29000元/㎡，目前该盘周边生活配套较为缺乏，商业资源方面，周边暂无成型的大体量商业配套，未来有在建直线2公里处的城南邻里中心及社区商业配套等。

康大龙祥汇沙盘图

文章来源：克而瑞广州区域

热文精选

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。